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不動産売買の基礎知識

  不動産売買についての基本的に知っておきたい事を書いています。
 不動産売買は高額な取引ですので、基本的な事は知っておきましょう。

このページの主な内容

不動産売買の査定価格とは

 不動産を売却する際、度々耳にする査定価格とは何でしょう。
 不動産売買における査定価格は、もしも今不動産を売るなら「このくらいの価格になると思う」とプロの業者が出してくれる一種の目安です。
 もちろん、不動産の売買は相手がいないと成立しませんので、実際には既に不動産業者が買い手を見つけている等の事情が無い限り査定価格よりも高く売れる可能性も安く売れる可能性もあります。
 つまり、不動産業者が出してくれた査定額に納得して買ってくれる相手がいないと、査定価格自体はあまり意味が無いとも言えるでしょう。
 不動産売買は相手がある事ですから、売り主側に都合がある様に、買主側にも買主側の都合があって、その二者の思惑が一致した時に初めて売買が成立するといっても良いでしょう。
 価格で折り合っても、引き渡し時期で折り合わなかったりする事も有り得ますし、他の条件で折り合わずに売れない事も有るかもしれません。
 ですから、査定額が上がったからと言って喜んだりするのではなく、実際に売れるまで気を引き締めて頑張りたいところです。
 むしろ、査定額よりも重要なのは査定の根拠です。
 貴方の不動産のアピールポイントを見落としている業者さんが居るかもしれませんし、マイナス面を見落としている業者さんも居るかもしれません。
 また、これも重要なポイントですが、不動産売却に関する媒介契約を不動産業者さんと結ぶと、その業者さんが実際に不動産業者が売却活動をしてくれることになりますが、これも、具体的にどのような売却活動をしてくれるのかをチェックしておいた方が良いでしょう。

 

不動産の査定方法は

  一般的に不動産価格の査定方法は以下の3つに分けられます
 

原価法

 原価法は、建物の建築や耐用年数などから割り出す方法です。
 いわゆる原価から原価補正を行って算出されます。
 評価額は積算価格と言われます。

 

 

収益還元法

 これは、収益がどれだけ上がるかを元に利回りとして計算して売却額を算定する方法です。
 アパートなど、いわゆる収益不動産を売買する際に使われたりします。
 評価額は収益価格と言われます。
 ※賃貸物件としてのアパートは、実際に入居している人がいるほうが高く売却されたりします。
 

 

 

取引事例比較法

 あなたが売ろうそしている不動産と条件が近い物件の取引事例を数多く集め、取引事例の実情などを考慮して補正などを行い、算出する方法です。
 要するに、ご近所での実際に成立した取引を参考にして算出する方法です。
 評価額は批准価格とを言われます。
 なお、算出対象としては、売り急いだ物件などを省く必要があります。
 居住中のマンションや一戸建てなどに使うことが多い算出方法です。

 

 

営業担当者によって査定額が違うのはなぜか?

 いわゆる机上査定にせよ、訪問査定にせよ、営業マンの主観が必ず入っているといっても良いでしょう。
 これは、不動産のどの部分を重視するのか。
 例えば、駅から近いから売れる可能性がより高いとか、眺望の問題を重視するとか、それぞれの項目がありますから、それらのどこを重視するのかで査定額が変わってきます。
 あるいは、過去にその営業マンが似たような物件を扱ってどうだったかなどの経験が査定額に反映する事になる事もあります。
 不動産のマーケットは日々動いており、数か月で変わってしまう事も有り得ますので、過去の経験から査定額を出しても、それが正しい査定とも限りません。
 もちろん、営業マンの査定の根拠などを聞く事は良い事だと思いますが、過去の売却価格は参考として考えて、
 少しでも高く売れる様に販売戦略を立ててもらえる営業マンを探したいところです。 

 

 

不動産業者の規模を考える

 スマイスターなどの一括査定サイトを使うと、色々な規模の不動産業者が出てきますが、都市部などでは沢山の不動産業者が出てきてどこに査定依頼を出そうかと迷ってしまう事があります。
 ここでは不動産業者の規模について考えてみましょう。

 

大手の不動産業者のメリット

 大手の不動産業者は、取引事例を多く持っていますし、今まで扱った顧客データの中から見込み客を探したりする事が出来ます。
 また、物件情報をメルマガ等で配っていたりしますし、自社のHPも充実していますので、これから物件を探そうとする人達にも貴方の物件を見てもらう事が出来るでしょう。

 

 さらに、大手の場合は売り手や買い手を集めるための広告を沢山打つ事も出来ますし、チラシを作って配布するなどをマメにやっていたりします。
 もちろん、CMに出ている様な大手の場合は、それだけで安心感もあります。

 

中小の不動産業者のメリット

 中小で地元に根差して営業活動をやっている不動産業者には、いわゆる地域密着型ですので、大手の不動産業者が知らない地域の情報を持っていたりします。

 

売りにくいエリアの物件を売る

 売りにくいエリアの物件を売る場合は、HPなどの広告媒体はあまり有効ではないかもしれません。
 もちろん、HPでお客さんが来る事もあるので、一概には言えないのですけれど、それよりも、むしろ、地元の方が買おうと思っている事もあるので、まず地元のお客さんを探す事が出来るかがカギになったりします。
 こうした地元のお客さんを探すには、どうしても地域に根付いた不動産業者を味方につけたいところです。
 もし、自分が売ろうと思っている物件があまり不動産的に動きが無かったり、売れにくい地域だと思っていたら、不動産売却一括査定サイトなどを使って、地元の不動産業者を発掘して相談してみるのも良いでしょう。
 よそからの人の入りが少ない地域では、地元の不動産業者の情報網をシッカリ使わせて頂くのも良いと思います。
 もしかしたら、当該地域へのチラシをシッカリと配布する必要があるかもしれません。
 ファミリータイプのマンションの場合は、小学校の学区が同じ地域をシッカリと抑えてポストに配布するなどの方法が取られる事があります。
 子供の転校等を考えた場合、同じ学区内で探している人を見つける事が出来たら、条件さえ合えば買ってくれる可能性も高くなります。

 

売れない理由を相談しているか

 売れずに値段を下げる前に色々とやる事はありますが、その一つが営業マンとの意思疎通です。
 営業マンが何を考えているのか、或いは今後の販売戦略をどう考えているのか等々は、シッカリと聞いておきましょう。

 

 例えばなぜ現在の価格で売れないのかを聞いてみる。また、周辺の物件の売却事例などを教えて頂いて、今後の参考にする。
 もしかしたら、売り始めた時の算段と今の状況の違いを確認。
 競合物件があるかどうかの確認。もし、競合物件が有るなら、競合物件と比べてこちらの物件の有利な点と不利な点の確認をする等々。
 結局売りだしている物件は売主である貴方の財産ですから、価格を下げるにしても、効果胃が無いようにしたいところです。

 

営業担当や売り主との信頼関係を築くために

 当たり前の事ではありますが、業者や売り主も買主を選ぶ権利があります。
 営業短徳からすれば、面倒なお客は、トラブルの元ですし、避けたいと思ったりすることが往々にして有ったりするので、要注意です。
 特に、不動産の取引ではチョットした事が裁判にまでなるケースも存在するので、営業担当が慎重になるのも当たり前といえば当たり前ですね。
 では、営業担当者に対して避けたい事はどんな事でしょう。

 

 1.自己資金などをを過剰に話したり、勤続年数を偽ったりする
 これではせっかく頑張ってローンを組むところまで話が言っても、ローン審査に通らなかったら・・・営業担当に信用されなくなってしまっては目も当てられません。

 

 

 2.遠慮して自分の希望をはっきり伝えない
 買主としての希望をはっきり伝えてもらわないと、営業担当者は困ってしまいます。
 特に、金額が大きいので、伝えてもらうべきところはきちんと伝えてもらわないと、トラブルの元になる可能性もありますし、営業マンが慎重になるのも無理からぬ事だと思います。

 

 3.物件を見学する際、予定した時間に遅刻したり、ドタキャンをする
 こうなると社会人としての問題ですが、こういう人は信用されません。
 高額な取引をする人として相応しいか考えてみましょう。
 万一どうしても遅刻する、キャンセルする事になったら、今はメールなどの連絡手段もあるので、なるべく早めにきちんと伝えましょう。
 高額な買い物をするのにふさわしい態度で営業担当や売り主と接したいものです。

 

 4.お客さんとして上から目線になる
 高額な売買なればこそ、キチンと話し合いをして細部まで詰める必要がありますから、こうした態度の買主は営業マンもやりにくいと思います。

 

 

 

売主にしてはいけない事


 1.物件と関係ない事を色々と聞く
 家にはプライバシーが詰まっています。
 これは、自分がその立場になったら嫌だと思う事はしないという事でもあります。

 

 2.中古住宅の普通の汚れや、内装などを貶す
 誰でも、貶されて嬉しい人は居ませんので、要注意です。
 家は、売り主の思い出が詰まったものです。
 ですから、大切に使ってくれる人に譲りたかったり、するので、こうした買主は敬遠されてしまうかもしれません。

 

 3.いかにも「買いに来てあげている」などの態度が見え隠れする
 自分がそういう態度を取られたら・・・どうでしょうか。

 

 いずれにしても、見学時に売り主と直接話をする機会を得る事が出来たら、信頼関係を構築出来る様、頑張ってみたいところです。

 

中古住宅見学のチェックポイント

 中古住宅を買おうと思って実際に物件を見るとき、どこをチェックすればよいのでしょう。
 住宅関係の本などにもいろいろと載っていますが、こんなところは要注意。
 特に、重要なのがリフォームでフォローできないところ。
 必ず確認したい部分はやはり基礎部分です。
 特に、クラックが発生していて、それが表面の小さなものではなくコインが入るくらいだったりしたら要注意と言われています。
 基礎がこうした状況の場合は、軟弱地盤で不等沈下を起こしていたりする可能性があります。
 この場合は、家もひずんでいたりする可能性もあるようなので、要注意ですね。

 

 外壁のクラックも気になりますが、これも、やはり簡単なリフォームで解消できないくらいひどいものの場合は、雨水がしみ込んで断熱材まで行っている可能性もありますので、要注意。
 屋根も注意したいところですが、一般的には上がることが難しいので、確認が困難だったりします。

住宅ローンと頭金

 住宅ローンを組む際、どのくらい頭金を用意したらよいのかは、結構悩ましいところです。
 以前は物件価格の2割くらいは用意した方が良いとも言われていましたが、最近では少々事情が変わってきていて、いわゆる返済負担率(所得に対するローンの割合)がクリアされていれば大丈夫という話も有ります。
 つまり、ローンを組む事の可否だけを考えると、頭金が無いからローンが組めないという時代は過去になりつつあるとも言えるでしょう。
 これを実践して、実際に返済に無理がないかどうかとは別な話ですので、充分に計画を練っておきたいところですけれど。

 

 でも、実際問題頭金もろくにない状態で住宅ローンという借金を長期にわたって返済してゆく事に不安を覚える人は多くないと思います。
 借入額が多ければ、金利負担の増え、返済が大変になるのは自明の理です。
 ここで、一つ考えておきたいのが金利情勢です。
 超低金利でお金を借りる事が出来るのは魅力的話で、頭金を貯めているうちに金利が上昇すると、頭金以上に金利の額が増えてしまうという事も理論上は有り得ます。
 つまり、自己資金を貯めるよりもローンで借りた方が総返済額を低く抑えられるという可能性も全くないわけではないという事です。
 頭金を貯めている間に金利が上昇するリスクもまた考えておく必要があるのかもしれません。
 ここで、考えておきたいのが固定金利かどうかという話で、不動産業者さんが配っているチラシに載っている頭金ゼロで購入可能などと謳っている金利商品は、変動金利だったりします。
 今は低金利で良いですが、ローンの金利が変動金利だったりしたら将来金利が上がった時に返済金額が増えたりする事もあるので、この辺も注意が必要だと思います。
 自分が借りようとしているローンの性格もシッカリ見極めた方がより支払い総額を下げる事も可能になる可能性を秘めているという事かもしれません。

 

ローンを組んでいる人が亡くなったらどうする

 通常、ローンを組む際に団体信用生命保険に加入する事になりますので、フラット35のように任意になっているローンなど以外は、例えば夫名義でローンを組んでいて、夫が亡くなった場合や、収入が得られない高度障害になった場合は、そちらからお金が出て、原則として妻には返済義務が生じません。
 これはあくまで原則なので、中にはそうでない場合もあります。
 では、ローンが残るのはどの様な事が想定されるのでしょうか。
 これには、いわゆる連帯債務型のローンや、夫婦それぞれでローンを組んでいる場合などが該当します。 
 ここは注意しておきたいところですが、団体信用生命保険に強制的に入れられるのは一人ですから、万一のことを考えると、保険料は2倍になりますが、任意でもう一人加入しておくほうがより安心感があるでしょう。
 また、フラット35でも、連帯債務で入れる保険があるので、利用を検討するのも良いでしょう。。

 

 他にも、意外に見落としがちな事例としては、妻が収入があり、収入合算していた妻が死亡したとき、夫の返済能力以上のローン返済を迫られる事になりますので、妻の生命保険の額を上げておくなど、万一の際のための対策も考えておきましょう。
 将来何が起きるか分かりませんから、様々な事を想定してローンを検討した方が良いと思います。
 詳しくは、ローンの窓口にご相談をお勧めします。

 

マンションを貸すという選択肢

 相続になどよって手に入れたマンションなどの不動産物件は、既に自宅を持っているなどの理由から、売るだけでなく条件によっては貸す事を考える人もいると思いますが、そのメリットとデメリットを考えてみましょう。
 貸す事によるメリット
 分譲貸しのマンションは、賃貸物件とうらべても同じ間取りでも設備等のグレードが高い事もありますので、より高く貸せる可能性もあります。

 

 不動産所得として経費算入も
 自己所有のマンションを貸す事で、今まで普通に払っていた費用が不動産所得にかかる経費として計上できたりします。
 住宅ローン金利、固定資産税や管理費、修繕積立金などを経費として計上できます。
 ほかに、減価償却費なども経費として計上できます。

 

 貸す事によるデメリット
 貸し出す事によっての最大のデメリットは、やはり空室によるリスクが挙げられます。
 借り手が付かない場合は、収入もないのに延々と経費を払い続ける事になるので「こんな事なら売った方が良かった」という事も有り得ます。
 また、貸し出す場合は内装をリフォームするのが一般的ですが、こうした費用は、借りる人が入れ替わるたびに掛かると考えておく必要があります。
 借りようと思っている人は、内装を結構気にしますし、設備の故障などがあると、借り手が付かなくなる可能性が高くなります。
 リフォーム費用を節約して肝心の借り手が付かなくなったら大変ですので、充分な見当が必要です。
 さらに、給湯設備やトイレなどが借主の責任ではない原因で故障した場合、負担は貸主になるので、毎年積み立てておく方が無難です
 また、所有者は貴方ですから、保険関係もきちんと成立させておく必要があります。

 

住宅ローンの予備審査について

 住宅ローンに予備審査はかなり大事です。
 住宅購入の際は、通常物件の売買契約を結んだ後にローンの申し込みを行い、審査が行われ、融資の可否や融資額などが決定されます。
 しかし、万一売買契約後に融資が下りないと、せっかく買う気になった不動産の購入を断念するケースも出てきてしまいます。

 

 こんな事態を避けるために買う意思を固めた段階で予備審査を受け、審査の見通しある程度分かる様になっている民間住宅ローンもあります。
 ここで行われるのは予備審査ですから、実際にローンを組む段になって減額の提示や、ローンそのものを組めなくなってしまう事も有り得るのですけれど・・
 実際にローンを組めないのに契約だけ残ると大変な事になりますので、最近では売買契約書の特記事項から違約金無しで売買契約を破棄できるとされているのが一般的です。
 念のため、確認しておきましょう。
 貴方が選んだ不動産業者にこうした事をお願いすると、その業者さんと関係がある金融機関を紹介されると思いますが、実はそれぞれの金融機関ごとに沢山の住宅ローンがありますし、金利優遇サービスなども行われていたりするので、これらを上手く活用するのも良いと思います。
 もちろん、固定金利かどうかなどもきちんと調べる事をお勧めします。
 1%の金利の違いでも、支払い総額で考えるとかなり大きな違いになってきたりしますので、自分で金融機関に足を運ぶのも良いと思います。
 地元の信金などでも住宅ローンを扱っていたりします。また、仲介会社から自分で必要な書類をもらって、直接自分で予備審査を受ける事も可能です。

 

仲介手数料は満額払うか?

 不動産仲介手数料は、通常一番大きい諸費用となる事が多いですが、不動産を売却した値段そのものと比べると、それほど高くないという考え方も出来ます。
 で、ここで問題になるのが仲介手数料は下げる事が出来るという事です。
 下げられると聞くと、下げたくなるのも人情だと思いますし、実際に仲介手数料は、手数料として不動産業者が設ける事が出来る上限と知っていて値下げ交渉をする人もいる訳ですね。
 ここで問題になるのは、果たして手数料を値下げしてもらう事はお得なのかと言う事です。
 一見、金額的には確かにお得なのですが、問題は売却活動を不動産業者さんに気持ちよくやって貰えるかという事。
 お仕事をしている人なら分かると思いますが、気持ちよく仕事をしてもらった方が良い結果が出る可能性が高いのではないでしょうか。
 不動産業者も人の子ですから。
 不動産売買は、ノウハウが必要ですし、たいてい依頼者は販売方法などよく分からずに依頼したりするわけですから、不動産業者がどれだけ気合を入れて販売をしてくれるか外から見たら分からないと言ってもよいでしょう。
 そういう意味では、むしろプロの不動産業者に一生懸命働いてもらえるように工夫したいところです。
 仲介手数料を20万円とか20万円とか引いてもらったとしても、不動産をより高く売ってもらった方がトータルとしては手元に残るお金が多いかもしれません。
 不動産の場合は、価格が大きいので、数十万円の差はあっという間に出てしまいます。売却価格が2%程度違っても、3000万円なら60万円の差になってしまいます。 

 

 

不動産屋さんに電話する前に

 不動産の売却を考える場合、不動産売却一括査定サイトを使うなどしていろいろ動くことになると思います。
 一括査定サイトを使うと査定額が簡単に出てきますが、その後はいずれにせよ不動産業者には話をする事になります。

 

 では、不動産業者に実際に話をする前にどんなものを用意しておけばよいのでしょう?
 ここではマンションを例にとって考えてみましょう。
 不動産業者は当然のことながら当該物件について色々な事を聞いてきます。
 できればスムーズに話をしたいと思っている人も多いと思いますが、不動産業者と話す前に、およそ次のものなどを用意しておきましょう。

 

 マンション購入当時のパンフレット等
 マンション売却の際には、マンションを買う際にもらっているパンフレット・契約書などを用意しましょう。
 パンフレットには、不動産のプロが当時一生懸命考えた売り文句が入っていたりしますし、あなた自身が買う気になった宣伝物ですので、もしあるなら用意しておきましょう。

 

 月々の維持費が分かるもの
 管理費、修繕積立金、町内会費等々、マンションに実際に住んでいるときに掛かる月々の維持費が分かるものを手元に置きましょう。

 

 固定資産税、都市計画税の明細
 マンションを買った人が払い続けるであろうお金の問題ですので、キチンと説明できるようにしておきましょう。

 

 住宅ローンの支払い明細
 住宅ローンの支払い状況はとても重要ですので、毎月のローンの支払い状況と、残債務額がわかるものを用意しましょう。
 なお、こちらは住宅ローンを借りた金融機関に連絡して、最新のものを用意したほうが良いと思います。

 

 権利証
 権利証は決済引き渡しまでは通常必要とされませんが、なかには紛失している人もいるので、後々慌てないようにこの際チェックしておきましょう。

 

 これまでに集めたデータ
 いろいろと調べたことやチラシなど、権利証以外は簡単にファイリングするなどして、すぐに出せるように整理しておきましょう。

 

 ※家族と十分に話し合ってみる
 不動産を売ると決めて行動した時、万一家族の反対にあったら困ってしまいます。
 特に、お金を親からの援助をもらってマンションを買っている場合などは、確認をとっておいたほうが良いかもしれませんね。

 

売れない理由を考える

 せっかく不動産を売りに出したのに、売れない事はまま有りますが、実は、どういう状況で売れていないかによって、対応が違ってきます。
 この辺は、プロの不動産業者さんによく相談してみましょう。

 

 売れない状況を以下に整理してみます。
 1.問い合わせはあるのに売れない
 問い合わせがあるのに、内見まで行かずに終わってしまって売れない場合は、価格の面で折り合いがつかないと判断されている可能性があるのではないでしょうか。
 買う立場にたって見ると分かりますが、予算をオーバーすると分かっていて内見までしようとは思わない訳です。
 新築マンションを買うつもりになって広告などを見ると分かりますが、自分が買おうと思っている予算よりも高いと、マンションを買おうと思っていてもモデルルームを見に言ったりはしませんよね?
 一般的には、不動産業者は多少の値段のかい離でも物件を案内します。しかし、資料を見て「内覧してみたい」という話にならなければそこで終わってしまいます。
 もちろん、実際に資料に目を通したけれど、間取りが希望と違っているなどの理由で内覧に至らない事も有りますが、価格の問題がやはりネックになっているのかもしれません。
 こうしたケースの場合は、価格の調整で何とかなる事も多いと思います。

 

 2.問い合わせそのものが無い
 問い合わせそのものが無いという事は、市場に出ていても、その物件に興味があって問い合わせて来る人が居ないという事ですから、あまり良い状況とは言えないかもしれません。
 これは、人口が流出している都市とか、田舎の農村部などで既に起きている現象です。
 こうした物件は、値段を下げないと売れないという可能性も出てくると思います。

 

 売却を依頼している不動産業者に問い合わせが来ているのに内覧まで行かない場合は、不動産業者に理由を聞いてみましょう。
 もしかしたら、価格の問題が出てくるかもしれません。
 問い合わせが無い場合は、マイソクの出来があまり良く無いとか、そもそも売れない地域なのか、あるいは、価格が周辺の相場よりも高いのか・・売れない理由をきちんと不動産業者に聞いてみた方が良いかもしれません。
 いずれにせよ、内覧に来てもらわないと売れるものも売れませんので、内見に来てもらえるように販売計画を周到に練りましょう。

 

 3.内覧があるのに売れない
 内覧があるのに売れない場合は、見込み客が来ているのに売れていないという事ですから、その理由を不動産業者に聞いて、売れない理由を探りたいところです。
 内覧に来てくれた見込み客も、貴重な時間を割いて来てくれているのですから、買わない理由がきっとあると思います。
 売れない理由がハッキリすれば対策も取りやすいので、ぜひ買わなかった理由を聞いてみたいところです。
 複数の人が内覧に来て売れない場合は、ある程度売れない理由が分かってきますので、共通している項目があれば対応しやすいと思います。
 一般的には、不動産業者は売れない場合はそれで終わりにしてしまう事が多いですが、この辺はシッカリ確認してもらうようにしておいた方がより良い結果が得れれるかもしれません。

 

 

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※ここで述べている情報内容は正確さを保証されるものではありませんので、万一この情報に基づいて被ったいかなる損害についても、一切の責任を負いません。予めご了承ください。